Quels sont les différents cash-flows ?

Le cash-flow est la notion la plus importante dans l’investissement locatif. Il mesure le solde entre les revenus perçus et les différents coûts, sur une même période. Il est bien évidemment préférable que ce solde soit positif.

On en distingue 3 types :

• Cash flow brut = Loyers – Mensualités d’emprunt – Assurances – Charges de Copropriété – Taxe Foncières – Charges Autres (Électricité, Eau, Internet, Ménage)
• Cash flow net = Cash flow brut – provisions pour travaux – provisions pour vacance locative
• Cash flow net net = Cash flow net – provisions pour impôts sur revenus locatifs

L’investisseur DÉBUTANT ne maîtrise pas la notion de cash flow, mais a de la considération pour quelques composantes. Il considèrera comme bon investissement, celui dont les loyers couvrent mensualités, assurances, et charges de copropriété. Or, comme il néglige les autres postes de dépenses, il investira dans un projet qui sera non rentable dès le départ.

L’investisseur CLASSIQUE généralement prend en compte le cash flow brut, dans son projet d’investissement. Il s’intéresse à sortir un solde nul : le loyer couvre toutes les charges et il réalise ainsi une opération blanche.

L’investisseur EXPERT et prudent aura une forte appétence pour le cash flow net. Il souhaite anticiper les risques d’imprévus tels que la vacance locative et les travaux.

L’investisseur VISION-R considérera le cash flow net net. Non seulement il intègre l’impact fiscal de son projet d’investissement au lancement, mais également tout au long du projet d’investissement : en effet, l’impact fiscal n’est pas le même d’années en années. De plus, l’investisseur expert cherchera l’optimisation de ce cash flow. Il accordera beaucoup d’attention à la stratégie immobilière, aux montages financier et fiscal, qui lui apporteront le maximum de cash flows.

Le cash flow généré par un investissement immobilier, importe à bien des égards :

• Signe d’intelligence financière auprès de ses partenaires financiers => les banques ;
• Argument supplémentaire pour rassurer les banques, et pouvoir enchaîner les investissements ;
• Accroissement de l’épargne, qui pourra être utilisée comme trésorerie de précaution (pour les coups durs) et comme trésorerie d’opportunités (pour pouvoir en saisir à tout moment)

J’espère que vous aurez compris à quel point la maîtrise du terme cash flow est fondamentale dans l’approche investissement locatif. Il n’est pourtant pas donné à tout le monde de savoir maîtriser cette notion. Cette notion réclame beaucoup de formation et d’engagement personnel pour celui qui souhaite investir « intelligemment ». VISION-R, votre partenaire en investissement immobilier rentable & clé en main, est un adepte de l’optimisation du cash flow. Si vous souhaitez bénéficier de nos prestations, nous vous invitons à cliquer ici.