L’importance de la garantie d’un crédit et de l’assurance de prêt

Vouloir investir dans l’immobilier nécessite de souscrire à une ou plusieurs assurances. Le choix est très important pour optimiser sa rentabilité et se prémunir des aléas de la vie.

Tout d’abord, il est essentiel de revenir à l’un des fondamentaux d’une banque. Cette dernière déteste et ne redoute qu’une seule chose: le défaut de remboursement d’un crédit qu’elle a accordé.

Il est donc important d’anticiper dans son calcul de rentabilité les coûts de la garantie et de l’assurance. Ces derniers peuvent venir dégrader fortement l’objectif fixé s’ils ne sont pas anticipés.

À la fin de cet article, vous serez capable de:

• différencier une garantie de crédit d’une assurance emprunteur,
• distinguer les enjeux qui se cachent derrière les assurances,
• prioriser les assurances selon votre situation personnelle,
• réaliser un choix éclairé entre les assurances dites facultatives et celles jugées vitales,
• mettre à profit ces connaissances pour négocier les meilleures conditions.

La garantie sur le prêt

Il existe 2 grandes familles de garantie sur un crédit immobilier:

• l’hypothèque ou garantie hypothécaire
• le cautionnement ou caution bancaire

Ce choix déterminant se fera u moment de la réalisation du crédit.

La Garantie hypothécaire

L’hypothèque est considérée comme une sûreté bancaire: si l’emprunteur n’arrive plus à honorer ses dettes, le prêteur peut saisir le bien immobilier hypothéqué. Ce dernier serait alors soumis aux enchères judiciaires. La vente de ce bien permettrait au prêteur de récupérer tout ou partie du montant emprunté. Dans le cas où le montant de la vente dépasse ce qui reste à rembourser, la différence est restituée à l’emprunteur.

Comment contractualiser une garantie hypothécaire?
Acquérir un bien immobilier et y adosser une garantie hypothécaire nécessitent l’intervention d’un notaire. Par conséquent, le coût de mise en place d’une hypothèque comprend des émoluments du notaire, des frais de formalités, de la contribution de sécurité immobilière et des droits d’enregistrement. On peut estimer ce coût global à environ 1,5% du prix du bien.

De plus, la levée d’une hypothèque se fait automatiquement 2 ans après la fin du remboursement. Dans le cas où le crédit ne va pas à son terme du fait d’un remboursement anticipé ou d’une revente, la levée de l’hypothèque nécessitera de nouveaux frais notariaux (aux alentours de 0,7% de l’emprunt).

La caution bancaire

La caution bancaire est généralement proposée par la banque qui dispose d’une filiale de cautionnement bancaire. La dite banque propose cette solution comme alternative à l’hypothèque conventionnelle. Concrètement, comment fonctionne une garantie bancaire?

L’emprunteur verse des frais de garantie à l’organisme de cautionnement au moment de la demande crédit, qui se porte garant sur le prêt. En cas d’impayés de la part de l’emprunteur, la banque se fait rembourser par le garant. Le garant quant à lui se retournera contre l’emprunteur.

Un autre type de caution bancaire, indépendante de toute banque, est parfois utilisé: la garantie Crédit Logement. Même si le fonctionnement est similaire, sa principale différence réside dans le fait que l’emprunteur cotise à un Fonds Mutuel de Garantie (FMG). Ce fonds sert à rembourser l’organisme de financement en cas de défaut. A la fin du crédit, si aucun incident de paiement n’a été constaté, alors la grande majorité de la cotisation sera remboursé à l’emprunteur (de l’ordre de 70 à 75%).

Quel est le coût d’une garantie bancaire?
Les frais de garantie sont propres à chaque organisme de cautionnement, mais demeurent moins élevés que les frais d’hypothèque (1,5% de l’emprunt en général). Soyez vigilant(e) sur ce point, au moment du montage du dossier.

Avantages et inconvénients

La garantie caution est intéressante dans le sens où elle est plus souple que la garantie hypothécaire. En cas de difficultés de remboursement, l’organisme cautionnement cherchera à privilégier des solutions adaptables (telles que le rééchelonnement des mensualités), alors que l’hypothèque usera d’une solution plus radicale (saisie du bien).
Attention, les organismes de cautionnement peuvent se montrer très sélectifs et refuser certains profils emprunteurs.

Quant à l’hypothèque, sa mise en place peut se révéler avantageuse. Lorsque le bien est destiné à être conservé après la fin du crédit (pour éviter de payer des frais de levée d’hypothèque) et s’il est censé prendre de la valeur (la saisie et revente du bien couvriraient le reliquat de votre dette), l’hypothèque est alors une bonne solution.
Ses principaux inconvénients sont la saisie du bien en cas de défaut et l’incapacité de maîtriser le montant de la revente.
Bon à savoir: si le bien est vendu en cours de crédit, il y aura des frais de levée d’hypothèque.

Le prêteur reste seul décisionnaire

Quoiqu’il en soit, il se peut que vous n’ayez pas le choix entre ses deux solutions. En fonction de votre profil, des caractéristiques du bien et de votre mode de financement (emprunt à 110%), l’établissement financier se réserve le droit d’exiger une hypothèque.
Plus ce dernier estimera que votre projet est à risque, plus il demandera une hypothèque comme garantie. De même, s’il est prêt à vous financer mais que l’organisme de cautionnement refuse (profil ou bien projet risqué), alors il révisera son jugement et mettra en place une garantie hypothécaire.

L’assurance emprunteur

On pourrait considérer que le financement est accepté si le montant du prêt est garanti par une hypothèque ou par une caution. Malheureusement, cela n’est pas suffisant pour la banque: le risque de défaut de paiement est encore trop élevée pour une somme conséquente, prêtée sur une durée généralement longue (20-25 ans, voire plus).
Vous serez amené(e) à assurer votre personne (et co-emprunteur éventuellement) pour les raisons suivantes:

S’assurer pour la banque

Souscrire à une assurance emprunteur lui garantira qu’en cas d’événements défavorables sur votre personne, le capital restant dû lui sera remboursé intégralement. Voilà pourquoi cette condition est indispensable pour obtenir votre financement.

S’assurer pour vous

Ensuite, souscrire à une assurance emprunteur vous rassure également si un aléa de la vie vous rend invalide, non autonome, ou pire encore, entraîne votre décès. Cela peut être réconfortant de savoir qu’une baisse de revenus suite à un événement malheureux, n’engendre pas de complications financières sur votre investissement immobilier.

S’assurer pour vos proches

De même, l’assurance emprunteur protège également vos proches en cas d’accident de la vie. En effet, si un malheur se produit sur votre personne, votre conjoint ou vos proches n’hériteront pas de cet emprunt. Bien au contraire, l’assurance prenant en charge le reliquat de l’emprunt, vos proches bénéficieront de votre investissement immobilier, libérés des mensualités de crédit.

En résumé, souscrire à une assurance emprunteur n’est pas une tare financière pour votre rentabilité, mais plutôt une vertu pour les trois raisons évoquées ci-dessus.

Une assurance qui couvre quoi?

Une assurance emprunteur ou assurance crédit immobilier n’est pas une obligation légale, mais est exigée dans la quasi-totalité des emprunts immobiliers. Elle permet de couvrir les échéances de crédit dans le cas où l’emprunteur perd son emploi, ou encore tombe malade, voire même décède.
Un élément entrera en jeu: la quotité. Il s’agit du taux de couverture de votre assurance.
Exemple: une quotité de 100% couvre le crédit à 100%. Une quotité de 50% ne couvre que la moitié; l’autre moitié restant à la charge de votre co-emprunteur par exemple.

Cette assurance peut couvrir plusieurs risques, dont voici les principales garanties:

• Décès,
• Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) nécessitant l’assistance d’une tierce personne,
• Incapacité Temporaire Totale (ITT) et Invalidité Permanente Totale (IPT), suite à un aléa de vie impactant la capacité de l’assuré à assurer son emploi,
• Perte d’Emploi, sur la période durant laquelle l’emprunteur est au chômage.

Selon le nombre de garanties souscrites, la tarification finale évoluera. Cependant, il est bon de savoir que la législation bancaire a évolué dans le sens de l’emprunteur qui dispose désormais d’un choix important en terme de concurrence.

À quelles autres assurances dois-je souscrire?

Une fois la banque rassurée par la garantie sur l’emprunt et par l’assurance sur l’emprunteur, vous pouvez opter pour des assurances complémentaires, qui ne sont pas obligatoires.

Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)

L’assurance PNO protège le propriétaire en cas de sinistre que ne couvrirait pas l’assurance du locataire en place. De plus, elle permet de couvrir le propriétaire en cas de sinistre durant la période de vacance locative.
Enfin, elle couvre aussi les dommages sur le mobilier dans le cadre d’une location meublée ou saisonnière.

Cette assurance n’est pas obligatoire mais est fortement conseillée. Son coût est abordable et peut, selon votre montage fiscal, être déduit.

Assurance Garantie Locative / Loyers Impayés

Il s’agit d’une assurance protégeant le propriétaire bailleur en cas d’impayés et en cas de litige avec son locataire. Selon l’option, elle peut même couvrir la vacance locative.
Il est nécessaire de bien se documenter sur les modalités de prise en charge: x% du loyer impayé ou vacant, délai de franchise, etc…

Comme l’assurance PNO, elle peut être déduite fiscalement.

Garantie Décès

Pour terminer, cette garantie, indépendante d’un investissement immobilier, peut être très intéressante. Elle est différente de la garantie DÉCÈS de l’assurance emprunteur: elle permet le versement d’un capital à vos proches en cas de décès.
Ce capital peut être utilisé en partie pour régler les frais de succession de votre bien. Pour rappel, ce dernier se trouve libéré de l’emprunt, pour une quotité de 100%, avec la garantie DÉCÈS de l’assurance emprunteur.

Cela peut être considéré comme votre ultime geste de bienveillance envers vos proches.

Assurance-vie

Dès les premiers moments de votre investissement immobilier, si vous réussissez du cash-flow positif, épargnez-le dans une assurance-vie. Votre épargne de précaution ou « trésor de guerre » est ainsi mis à l’abri fiscalement au bout de 8 ans.

Utiliser les assurances comme levier de négociation

Pour clore cet article, terminons sur les leviers de négociation.
Il est bon de rappeler que le cœur de métier d’une banque est de prêter de l’argent. Sa rémunération provient du « loyer » de l’emprunt, autrement dit sa Marge d’Intermédiation Globale. Cependant, au fil des années, cette marge s’est réduite et ses bénéfices s’appuient désormais sur des produits divers (assurances, cartes bancaires, téléphonie, etc…).

Bienfaits pour la banque

Ainsi, les éléments qui apportent de la valeur pour les banques sont:

• les assurances. Bien que ce soient des filiales (garantie de caution, assurance emprunteur, etc…), les cotisations sont conservées au sein du groupe bancaire. «Tant que çà reste dans la famille! »
• les flux de trésorerie. Un investissement locatif permet de drainer des flux de trésorerie concurrentiel: le loyer provenant d’un flux externe est domicilié sur votre compte et, par conséquent, au sein votre banque.
• l’épargne. Si votre investissement est rentable de telle sorte qu’une fois tout payé, il vous reste un revenu, alors ce revenu peut venir alimenter régulièrement votre épargne.

Voilà ce que peut procurer un seul investissement immobilier pour une banque. Ayez-en conscience!

Bienfaits pour vous

Pour vous, l’offre en assurances est riche: vous avez l’embarras du choix. De plus, même si pour certains points vous êtes contraint(e) de sélectionner l’offre de la banque, pour d’autres, vous avez le choix:

• de ne pas y souscrire, si cela ne vous apporte aucun avantage, ni de sécurité supplémentaire,
• de sélectionner une offre concurrente.

N’oubliez surtout pas que vous avez des cartes en main!
Utilisez-les à bon escient pour négocier les meilleures conditions de financement.

Pour résumer

Voici ci-dessous une infographie schématisant les notions de cet article.

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